- Condomínios e incorporações imobiliárias
Atuamos na regularização de condomínios que serão comercializados na planta, assim como no caso de obras prontas.
O condomínio ocorre quando existe um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.
Técnicamente, e segundo a legislação brasileira, temos expressa que a idéia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil tem-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes.
Sendo assim, o poder jurídico atribuído a todos na sua integralidade. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.
Os condomínios podem se apresentar físicamente e jurídicamente das seguintes formas:
Físicamente
Condomínio Vertical: quando falamos de uma torre, ou um edifício construído com varias unidades dispostas verticalmente uma sobre as outras
Condonímio Horizontal: neste caso as unidades, residências ou estabelecimentos comerciais se encontram dispostos em um terreno lado a lado.
Jurídicamente
Condomínio Residencial: quando as unidades que compõem o condomínio destinam-se a residências.
Condonínio Comercial: quando as unidades se destinam a atividades comerciais ou assistenciais/prestações de serviços como o caso de um consultório medico ou de um advogado por exemplo.
Condomínio Misto: pode-se, e isso é muito comum, termos um edifício vertical, com unidades destinadas a moradia e outras destinadas a comercio ou assistência/prestação de serviços.
Uma construção ou um loteamento pode ser dividido entre duas ou mais pessoas, formando assim um verdadeira Sociedade entre eles.
Em se tratando de Imóveis quer seja:
Construções - em projeto, em andamento ou construções executadas há muito tempo; ou
Glebas de terrenos - com ou sem construções
Esta Sociedade será regida por uma legislação especifica – LEI nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Todo procedimento para o estabelecimento desta Sociedade, cujo ato final se dá em um Cartório de Registro de Imóveis, deve seguir esta legislação e os complementos que desde sua promulgação em 1964 foram incorporados a questão.
Curiosidade e Informação
A todo processo de incorporação imobiliária há necessidade legal da presença de um profissional da área de engenharia civil, ou seja um engenheiro civil, que será o responsável por efetuar o calculo de todas as áreas tipificadas na legislação pertinente, assim como a “valorização” da unidade, ou seja, calcular de acordo com procedimentos normatizados o valor de cada unidade que compõe o condomínio, assim como seu valor total.
Exemplificação
Assim, imaginamos ser pouco conhecido que, por exemplo, no caso de uma construção de duas casas geminadas em um mesmo terreno, onde eventualmente a legislação municipal impede sua divisão em duas unidades autônomas, pode-se neste caso se instituir um condomínio de tal sorte que se obterá 2 escrituras separadas e os bens podem ser normalmente comercializados de forma totalmente independente um do outro.
Lembrando que de acordo com a necessidade de cada empreendedor este processo pode se dar em tempos diferentes:
- Após aprovação do projeto na Prefeitura Municipal, ou
- Após a emissão do habite-se ou
- Durante a execução da obra ou ainda
- No caso da aquisição de uma obra pronta.
- Cada caso tem lá suas particularidades
Lembrete: no caso de processos elaborados antes do termino da obra o empreendedor poderá ainda se valer dos benefícios das questões relativas a afetação do patrimônio (Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004).
Links úteis:
Leis que regem a Instituição do condomínio: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm
SINDUSCON - Sindicato da construção: www.sindusconsp.com.br
Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB): www.sindusconsp.com.br/cub
Afetação de patrimônio: LEI Nº 10.931, DE 2 DE AGOSTO DE 2004
